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齐鲁证券: 一场消耗战

2019-10-09 14:32:59来源:励志吧0次阅读

齐鲁证券: 一场消耗战 2010-09-29 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

投资要点事件:

9/29,市场传言重庆、上海房产税获批,不日开始试点。晚间中央电视台新闻联播就有关部门近日出台的措施进行了集中报道(参见附录)。并指出:进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神,巩固房地产市场调控成果,促进房地产市场健康发展。

评论:

近期房地产调控措施的出台背景与4月份有相似之处:地王再现、房价上涨。从具体措施看,基本是国发[2010]10号文件主要内容的延伸,其中关于首付比例、三套房贷等政策要求更加严格,明确表示加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国,新增消费贷款管理和公租房优惠等政策。

通过新闻联播的方式来传递政策意图,表明决策层一方面对目前的政策执行力度及调控效果并不满意,另一方面也不希望因此对经济造成太多的负面影响。所以在加强现有措施力度的同时,既为房产税等后续措施的出台预留了空间,又开始推出公租房等对冲性措施。

为什么这轮调控不能速战速决?我们认为货币超发、财富严重两极分化和持续低利率是最主要的原因,加上过去十年的经验表明,持有货币和存款是最差的资产配置,微观主体的配置取向已经发生了明显的转变。所以这轮调控过程中,我们并没有如2004或2008年那样,看到贷款利率水平的显著上升,以及存款的定期化。

从好的方面来讲,微观主体抛弃货币的配置行为提升了经济的自主性和活性,不再单纯受制于政策,「一放就活、一管就死」。事实上,随着工业企业短周期、季节性库存调整的完成,PMI与工业生产等指标开始出现企稳的迹象,投资者也开始更多地关注经济何时见底,以及市场格局转换的可能。

但问题在于,如果上述经济数据企稳的基础是资产价格再次泡沫化的话,我们恐怕已经陷入了货币过剩和产业缺失的怪圈。过多的货币供给和政策对撞的结果,注定使地产调控成为一场消耗战,考虑到普通居民购房能力受到政策的巨大制约和今后2-3个季度供给的上升,我们维持对地产及其投资的谨慎态度。

在此背景下,市场格局的结构性转换尚难以发生。

我们维持中性仓位建议,继续推荐:农业、食品、商业、服装、航空、商用客车,在全球货币宽松的背景下,有色金属是较好的投机性品种。

☆☆☆事件评论事件评论表1:国发[2010]10号文件与最新措施比较国发[2010]10号文件最新措施建立考核问责机制。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。

严格施行问责制,对政策落实不到位、工作不得力的,要进行约谈,直至追究责任。

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款对不认真执行差别化信贷政策的商业银行,一经查实要严肃处理。

地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。

房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数。

各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房,调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国。

对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为,有上述违法违规记录的房地产开发企业,要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设,抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。

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